Le marché immobilier du Grand Montréal commenté par deux analystes – 2e partie

Comment déterminer si nous sommes dans un marché immobilier d’acheteurs ou de vendeurs ? Quels sont les avantages de ces deux marchés ? Et quelle est la situation dans le Grand Montréal actuellement ? Les analystes David L’Heureux de la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) et Paul Cardinal de la FCIQ (Fédération des chambres immobilières du Québec) complètent le portrait de la situation du marché de l’immobilier de la région métropolitaine de Montréal publié dans notre édition du 14 septembre en répondant à ces questions.

Comment les analystes déterminent-ils le type de marché dans lequel nous sommes ?

L’outil utilisé par les deux organismes est un ratio offre-demande. Les calculs sont à peu près les mêmes pour la SCHL et pour la FCIQ. « L’offre, ce sont les inscriptions en vigueur, c’est tout ce qui est à vendre à un moment donné sur le marché. La demande, ce sont les ventes qui ont été conclues. On calcule ça sur une période de 12 mois. Lorsque ça nous donne un ratio inscription-vente qui est entre 8 et 10, on qualifie le marché d’équilibré. Lorsqu’il est supérieur à 10, on parle d’un marché plutôt favorable à l’acheteur, lorsqu’il est en bas de 8, on va parler d’un marché qui est plutôt favorable au vendeur », explique Paul Cardinal, directeur du service, analyse de marché de la FCIQ.

Pourquoi ces ratios-là ? « Simplement parce que c’est ce qu’on observe mathématiquement compte tenu de la disponibilité des données qu’on a dans le temps, quand ce ratio est entre 8 et 10, l’augmentation des prix a tendance à suivre à peu près l’inflation », continue le spécialiste.

D’après ces calculs, si les prix augmentent beaucoup plus rapidement que l’inflation, cela se traduit par un marché en effervescence, où il y a une rareté de l’offre par rapport à la demande. À ce moment-là, le ratio est inférieur à 8, ce qui signifie qu’il s’agit d’un marché à l’avantage du vendeur. Dans le cas où les prix augmentent moins rapidement que l’inflation, voire baissent, cela signifie qu’il y a une offre excédentaire par rapport à la demande, et le ratio est supérieur à 10.

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Un ratio de 10 signifie qu’il y a 10 mois d’inventaire, c’est-à-dire qu’il faudrait 10 mois pour vendre tout ce qui est sur le marché si aucune autre inscription ne s’ajoutait. « Lorsqu’on a plus de 10 mois, c’est un marché d’acheteurs. Historiquement, lorsqu’on regarde les segments, il n’y a pas beaucoup de pression sur les prix. Ainsi, lorsqu’on est dans un marché d’acheteurs, il y a une croissance des prix habituellement autour du taux d’inflation, il y a même parfois des années où les croissances de prix sont négatives, ou nulles comme on a eu en 2013 pour le condo », souligne M. L’Heureux.

Avantages du marché d’acheteurs

Les deux analystes s’accordent à dire que l’acheteur a le gros bout du bâton dans un marché d’acheteurs. Quelqu’un qui désire acquérir une propriété a plus de temps pour magasiner. Il a également moins de risques de se retrouver dans un processus où plusieurs offres sont déposées en même temps sur une même propriété, donc moins de surenchères.

« Évidemment s’il y a beaucoup de propriétés à vendre sur le marché, il y a plus de choix. Ainsi, au moment de l’achat, au moment de négocier, on est peut-être dans une position où on a l’avantage lorsqu’on fait une offre pour acheter une propriété. On n’est pas dans un marché où il n’y a pas beaucoup de propriétés à vendre. On parle d’un marché où on peut trouver plusieurs propriétés qui nous conviennent », ajoute David L’Heureux.

Sommes-nous dans un marché d’acheteurs dans le Grand Montréal ?

Ratio déterminant si nous sommes dans un marché d’acheteurs en août 2015 (entre 8 et 10 : marché équilibré. Inférieur à 8 : marché de vendeurs. Supérieur à 10 : marché d’acheteurs) :

Source : FCIQ

C’est principalement dans le marché de la copropriété que nous sommes dans un marché d’acheteurs actuellement dans le Grand Montréal. Pour les plex, le marché est un marché équilibré sur l’île de Montréal où l’on retrouve la majorité des habitations de ce type, et légèrement marché d’acheteurs lorsque l’on sort de l’île. En ce qui concerne la maison unifamiliale, le marché est relativement équilibré dans l’ensemble de la Grande région de Montréal avec peu de différences d’un secteur à l’autre, et très légèrement marché d’acheteurs en dehors de l’île de Montréal

De manière générale, « le déséquilibre n’est quand même pas très prononcé, c’est un petit avantage du côté de l’acheteur », commente l’analyste de la FCIQ.

Vers un changement de marché ?

« Actuellement, je dirais qu’on voit une légère reprise pour ce qui est du marché de la revente, où le nombre de transactions est en hausse. Au cours des dernières années, le marché se détendait, ça devenait de plus en plus à l’avantage des acheteurs. La croissance des prix ralentissait. Là, on est peut-être dans un marché où les conditions de marché se stabilisent. La croissance des prix se raffermit quelque peu. Au lieu de ralentir, ça se stabilise, ça augmente quelque peu, environ 2 ou 3 %. Donc, il ne faut pas s’attendre à un marché qui va être de plus en plus à l’avantage des acheteurs, mais plutôt à un marché où l’offre se stabilise et pourrait même commencer à diminuer quelque peu. C’est un peu ce qu’on voit pour cette année et l’an prochain également : un marché qui va demeurer un marché d’acheteurs, mais qui commence à se raffermir quelque peu », analyse David L’Heureux.