Le secteur immobilier chinois est confronté à un « effondrement total » malgré les mesures de relance

Le déclin du marché immobilier chinois est un sujet que Gao Lixin et sa famille ont évité pendant le Nouvel An chinois.

En parler pourrait « gâcher l’atmosphère de fête et causer de l’anxiété », a récemment déclaré Mme Gao à Epoch Times. Elle utilise un pseudonyme par crainte de représailles du régime chinois.

Sa sœur possède un appartement d’environ 140 mètres carrés dans une petite ville de la province de Hebei, à 29 km de Pékin. Le logement a coûté 2,6 millions de yuans (350.000 dollars, environ 333.000 euros) au moment de l’achat en 2017. Avec un acompte de 20 %, le paiement mensuel de son prêt hypothécaire sur 30 ans s’élève à environ 4800 yuans (environ 620 euros).

Depuis, la valeur de la propriété a chuté de deux tiers. L’année dernière, sa sœur a tenté de vendre l’appartement pour un tiers de son prix initial – soit 111.000 euros – mais en vain.

Le logement est désormais loué 200 dollars par mois. Après soustraction des charges et des frais de propriété, le revenu net de la location ne représente qu’un sixième de l’hypothèque qu’elle doit.

Le cas de la sœur de Mme Gao n’est pas isolé.

La crise de l’immobilier en Chine a couvé au cours des dernières décennies, alimentée par des investissements spéculatifs et la poursuite excessive d’une croissance économique. En 2021, le géant du développement immobilier, Evergrande, s’est retrouvé en défaut de paiement pour une dette de 300 milliards de dollars, entraînant l’effondrement du secteur.

Selon la version officielle, le marché immobilier chinois se redressera cette année. Toutefois, les experts estiment que le secteur n’a pas encore atteint son niveau le plus bas, en raison de problèmes structurels et d’une demande insuffisante des consommateurs. Bien que les autorités aient mis en place une série de mesures de relance l’année dernière, ces mesures n’ont pas réussi à s’attaquer à la racine du problème.

Zhai Shanying, l’ancien directeur des investissements bancaires de la Banque de la construction de Chine, qui vit aujourd’hui aux États-Unis, a prédit, dans son émission de commentaires sur YouTube, que 2025 serait une année d’« effondrement total » pour le marché immobilier chinois.

Selon M. Zhai, le Parti communiste chinois (PCC) a épuisé tous les moyens pour maintenir le secteur immobilier à flot, qu’il s’agisse des politiques gouvernementales à tous les niveaux ou du soutien apporté par les secteurs public et privé.

L’année dernière, les autorités ont approuvé des prêts de plus de 5000 milliards de yuans (environ 686 milliards de dollars ou 654 milliards d’euros) pour aider les sociétés immobilières à améliorer leur capacité de remboursement ou à réduire leurs dettes. Un quota spécial d’obligations pour les gouvernements locaux en 2025, estimé à 4,5 trillions de yuans (615 milliards de dollars ou plus de 586 milliards d’euros), peut être utilisé pour financer des réserves foncières et acheter des logements vacants.

Les autorités locales ont également redoublé d’efforts pour promouvoir l’achat de logements. L’année dernière, les gouvernements locaux de diverses provinces et villes ont introduit 1132 mesures pour soutenir l’initiative, soit une augmentation de 28 % par rapport à l’année précédente. Ces politiques comprennent la réduction des taux hypothécaires, la réduction des exigences en matière d’apport personnel et l’offre d’incitations fiscales pour réduire le coût des transactions immobilières.

En mai 2024, la banque centrale chinoise a annoncé une initiative de 300 milliards de yuans (environ 39 milliards d’euros) en faveur du logement abordable, visant à garantir des prêts de refinancement immobilier et à aider les entreprises publiques locales à acheter des propriétés résidentielles existantes.

Toutefois, selon M. Zhai, les mesures de relance du régime ne parviennent pas à résoudre efficacement la crise de l’immobilier en Chine.

« Lorsque toutes les options ont été explorées, et en l’absence de solution, un effondrement est inévitable, entraînant une crise majeure dans le secteur de l’immobilier », a-t-il souligné.

En janvier, les 100 premiers promoteurs chinois ont enregistré des ventes de logements neufs pour 235 milliards de yuans (environ 31,5 milliards d’euros), soit une baisse de 34,2 % par rapport à la même période de l’année dernière et de 47,9 % par rapport à décembre, selon China Real Estate Information Corp, une société de conseil soutenue par l’État.

Le mois dernier, le prix moyen par mètre carré des logements existants a baissé de 7 % en glissement annuel dans les 100 premières villes de Chine, a indiqué la China Index Academy dans un rapport mensuel.

Cette baisse souligne l’affaiblissement de la demande et du pouvoir d’achat des consommateurs chinois, malgré les offres alléchantes comme les promotions sur les appareils électroménagers, les voyages à forfait, les réductions de frais immobiliers et la mise à disposition de places de parking dans de nombreuses grandes villes du pays.

Problèmes structurels

Shi Shan, spécialiste de la Chine, estime que l’une des causes profondes de l’incapacité du PCC à résoudre la crise immobilière en Chine est la collusion et la corruption entre le système financier, les gouvernements locaux et les promoteurs.

Avec la chute de la valeur des biens immobiliers, les banques ont commencé à voir apparaître des prêts non performants. Le PCC peut émettre des fonds de secours pour faire face à la crise de la dette immobilière, mais ces fonds sont pour la plupart « piégés » dans le système financier, a expliqué M. Shi.

Les banques locales collaborent avec les gouvernements locaux et les entreprises immobilières publiques pour émettre de nouveaux prêts afin de rembourser les anciens, recyclant ainsi les créances irrécouvrables grâce à ces opérations.

Selon l’économiste américain Frank Xie, les autorités du PCC sont également intervenues pour empêcher la faillite d’un plus grand nombre de sociétés immobilières, même si beaucoup d’entre elles sont accablées de créances irrécouvrables.

Les médias d’État chinois ont rapporté qu’en janvier, au moins 55 sociétés immobilières cotées en bourse ont été confrontées à des défauts de paiement sur des dettes offshore, et que plus de la moitié d’entre elles ont fait l’objet d’une demande de liquidation. Toutefois, la plupart de ces demandes ont été retirées ou reportées, notamment celle de Country Garden, le plus grand promoteur immobilier chinois en termes de chiffre d’affaires, dont le passif total a dépassé 1100 milliards de yuans (150 milliards de dollars ou 143 milliards d’euros) en juin 2024.

Le 21 janvier, Country Garden a repris sa cotation à la bourse de Hong Kong, après avoir annoncé que son plan de restructuration de la dette offshore était en bonne voie et qu’il pourrait réduire l’endettement de 11,6 milliards de dollars.

Mais les ventes de Country Garden en janvier ont continué de baisser, avec une chute de 59 % en glissement annuel pour atteindre 2,26 milliards de yuans (environ 295 millions d’euros), soit une nouvelle baisse par rapport à celle de 51 % enregistrée en décembre de l’année dernière.

« Pékin fait pression sur les tribunaux ou d’autres organismes chargés de l’application de la législation financière, pour empêcher l’approbation de ces demandes de liquidation et de ces procédures de faillite », a indiqué à Epoch Times M. Xie, professeur de commerce et de marketing à l’université de Caroline du Sud-Aiken.

Selon lui, nombre de ces entreprises ne sont plus viables et sont au bord de la faillite, et les créanciers considèrent que leur argent est lié à des promoteurs criblés de dettes. Ainsi, l’intervention de l’État-parti n’a fait que contenir la crise au lieu de la résoudre véritablement.

En outre, les promoteurs immobiliers chinois seront confrontés à la pression de l’augmentation des échéances de la dette en 2025. Les échéances de la dette du marché des capitaux des promoteurs immobiliers chinois pourraient atteindre 525,7 milliards de yuans (72,5 milliards de dollars, ou plus de 69 milliards d’euros) en 2025, soit une augmentation de 8,9 % par rapport à 2024, selon les estimations de la China Real Estate Information Corp.

M. Xie prévoit que le marché de l’immobilier sera confronté à d’autres défis en 2025, avertissant que « le secteur immobilier chinois n’a pas encore touché le fond, mais que le moment approche ».