L’immobilier américain s’essouffle avec la remontée brutale des taux d’emprunt et l’effondrement des transactions, mais les prix, eux, tiennent bons, y compris sur les marchés enfiévrés durant la pandémie.
En novembre, les ventes de logements dans l’ancien aux États-Unis affichaient un repli de plus de 38% par rapport à janvier, lorsqu’avait eu lieu un pic pour 2022, selon l’Association nationale des agents immobiliers (NAR).
Fin octobre, les taux des crédits immobiliers sur 30 ans, la référence sur le marché américain, ont atteint 7,16% par an, au plus haut depuis 21 ans. Il se sont un peu calmés depuis, mais restaient tout de même à 6,58% fin décembre.
Le durcissement monétaire de la Banque centrale américaine (Fed) entamé en mars pour juguler l’inflation a mis un terme à l’ère de l’argent très bon marché, ouverte avec l’arrivée du coronavirus.
« Le marché a clairement pris un virage », explique David Schlichter, de Compass, agent immobilier à Denver (Colorado).
« Nous sommes passés du marché le plus bouillant de l’histoire, avec des biens qui se vendaient pour la plupart au-dessus du prix » en quelques jours, à un environnement dans lequel il n’est plus rare que les transactions se concluent en dessous du montant initialement demandé.
« Le meilleur moment pour acheter »
« C’est le meilleur moment pour acheter depuis un an et demi ou deux ans, si vous avez un emploi assez stable et que votre apport est raisonnable », estime Drake, qui n’a pas souhaité donner son nom de famille. Il s’apprête à finaliser l’achat d’une maison à Austin (Texas), vendue 4% en deçà du prix affiché.
Depuis le pic historique de juin, le prix moyen d’un bien immobilier a baissé de près de 11%, à 370 700 dollars.
Mais il reste en hausse de 3,5% par rapport à la même époque l’an dernier et de 30% depuis mai 2020, il y a 18 mois seulement, avant le début de la fièvre d’achat née de la pandémie.
Le cabinet CoreLogic ne prévoit qu’un léger recul, de 2,8%, du prix moyen entre novembre 2022 et novembre 2023.
Nul n’entrevoit une réédition de la crise des « subprimes », qui avait plongé l’immobilier américain dans le marasme durant plusieurs années, avec une chute de 27% des prix des logements anciens entre le pic de juin 2008 et le plancher de janvier 2012.
Premier élément de stabilité du marché : la transformation du paysage du crédit immobilier aux États-Unis. De près de 35% en 2006, la proportion des prêts à taux variable est tombée à moins de 10%.
Bénéficiant d’un taux fixe, l’immense majorité des emprunteurs est donc à l’abri du durcissement des conditions de crédit, qui avait fait exploser défauts de paiement et saisies immobilières avec la crise financière de 2008.
Même avec l’hypothèse centrale d’une récession modérée cette année et l’augmentation du taux de chômage qui pourrait pousser certains à vendre, « la hausse des stocks (de biens immobiliers) ne devrait pas être vraiment importante », annonce Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR.
En l’état, l’inventaire de biens immobiliers aux États-Unis atteint à peine plus du quart de son niveau d’avant la crise des « subprimes », ce qui maintient un déséquilibre entre offre et demande.
Quant au neuf, le rythme de la construction remonte progressivement mais demeure inférieur d’un tiers à la cadence de 2006.
« Lors du cycle précédent, les promoteurs avaient trop construit, mais sur la dernière décennie, ils n’ont pas suffisamment produit », fait valoir Lawrence Yun, à propos d’un secteur encore marqué par les nombreuses faillites consécutives à la crise financière.
Côté demande, le niveau encore historiquement élevé des prix, conjugué à l’escalade des taux de crédit, a écarté du marché beaucoup de candidats, explique-t-il. « De nombreux jeunes qui souhaitent acheter n’ont pas les ressources financières nécessaires. »
« J’aurais pensé que les taux d’intérêt auraient eu un effet plus prononcé sur le marché, mais ce n’est pas ce qu’on voit en ce moment », tempère néanmoins Richard Stanton, de l’agence Stanton Company, à Montclair, dans le New Jersey.
« On est toujours sur un marché dominé par les vendeurs », considère Levi Lascsak, de l’agence Living in Dallas, qui se concentre sur la troisième agglomération du Texas. « L’an dernier, on avait 25 ou 30 offres en moyenne » pour un logement. « Aujourd’hui, on en a deux ou trois ».
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