« Un véritable choc » : la crise de l’immobilier semble se confirmer avec une première baisse depuis 2015 des prix dans l’ancien, une tendance largement due aux difficultés des ménages pour emprunter et qui risque de perdurer.
Par rapport au quatrième trimestre 2022, les prix ont baissé de 0,2%, selon l’indice Notaires-Insee, qui fait référence, publié mardi. Sur un an, les prix augmentent de 2,7%, une très nette décélération par rapport à fin 2022 (4,6%). « Le marché immobilier semble être entré dans une nouvelle ère, avec des taux d’intérêt de plus en plus forts », a relevé en conférence de presse la présidente de la commission statistiques des Notaires du Grand Paris, Élodie Frémont. « C’est donc un véritable choc qui est subi dans ce trimestre », souligne Me Frémont, relevant une chute des transactions sur 12 mois, passées de 1,12 million fin 2022 à 1,07 million au premier trimestre 2023. Un chiffre qui reste néanmoins supérieur à la moyenne historique.
L’indice des notaires, basé sur les ventes définitivement conclues, reflète avec quelques semaines de retard les tendances du marché, mais il est l’indicateur le plus exhaustif. « C’est le premier renversement de tendance, qui est un marqueur fort de l’impact de la réduction de la capacité d’emprunt de l’ensemble des ménages français face à l’acquisition d’un bien immobilier », a réagi pour l’AFP Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).
Fin des taux de crédits bas
Dans un contexte d’inflation, l’immobilier pâtit en effet de la remontée rapide des taux d’intérêt, qui pénalise lourdement les ménages devant emprunter pour acquérir un bien. « Le primo-accédant, il est là, il y a un besoin de logement, mais encore faut-il qu’il fasse désormais un choix » : payer plus cher ou faire des sacrifices sur la surface, a détaillé Me Frémont. Sans compter ceux qui se voient refuser un prêt, toujours nombreux selon les notaires.
« Le manque structurel de logements, et les taux de crédits bas, c’est ce qui fait que les prix ont été multipliés par 2,5 en 20 ans, et là, on sent que c’est la fin de cette phase », a commenté Corinne Jolly, présidente de Particulier à Particulier. Un manque qui ne risque pas de se résorber, la construction neuve étant en panne, avec une chute au premier trimestre des réservations auprès des promoteurs (-41% sur un an) et des permis de construire (-11,5%).
En région parisienne, les prix passent désormais dans le rouge sur un an (-0,6%). La baisse à Paris s’accentue (-2%), sauf dans les arrondissements les plus chers (Paris Centre, VIe, VIIe), où l’immobilier continue de grimper, sans doute porté par les biens de luxe et les acquéreurs étrangers. Les Notaires du Grand Paris prévoient que la baisse annuelle des prix devrait s’accentuer au deuxième trimestre, avoisinant, pour l’Île-de-France, 5% pour les appartements et 3% pour les maisons.
Sur toute la France, les maisons continuent de progresser plus vite que les appartements (+3,1% contre +2,2%), comme c’est le cas depuis 2020, mais l’écart se comble rapidement par rapport aux trimestres précédents. D’ailleurs, sur le seul premier trimestre 2023, la tendance s’est inversée : le prix des maisons baisse plus que celui des appartements (-0,3% contre -0,1%). « Des gens se rendent compte que la maison, ce n’était pas fait pour eux », commente Corinne Jolly. « Ils s’éloignent un peu de l’image de carte postale qu’il y a eu à la sortie du confinement. »
Afflux d’offres de passoires thermiques
La réglementation environnementale qui va progressivement interdire la mise en location des passoires thermiques, commence à avoir des effets sur les ventes, relèvent les notaires. En Île-de-France, la part des logements classés G (la plus mauvaise étiquette) dans les transactions a triplé entre 2021 et 2022 pour les appartements (2,7 à 7,9%) et doublé pour les maisons (3,6 à 8,5%), selon les données des notaires. Dans les prochains mois, « il pourrait y avoir un marché à deux vitesses », imagine Corinne Jolly, « avec un afflux d’offres de passoires thermiques à cause de vendeurs qui ne savent pas quoi en faire ».
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